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LOCATION IMMOBILIERE
Lors d’une location, vous avez diverses démarches à réaliser avant d’être chez vous ! Immo3clic vous explique le fonctionnement et vous éclaircit dans vos démarches de location.


L’état des lieux
L'état des lieux est souvent considéré comme une formalité fastidieuse, qu'on a tendance à négliger. Et pourtant, c'est un document important qu'il vaut mieux établir avec le plus grand soin.
Comme son nom l'indique, l'état des lieux est un document qui décrit en détail l'état du logement et de ses équipements, pièce par pièce. On distingue naturellement l'état des lieux d'entrée, en début de bail, et l'état des lieux de sortie, en fin de bail.
En savoir plus sur l'état des lieux

L’état des lieux d’entrée et de sortie permettent d’établir une comparaison afin de vérifier que le locataire a bien rempli les obligations qui sont les siennes en matière de réparations et d'entretien.

Celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Dans ce cas, le propriétaire remboursera au locataire l'intégralité de son dépôt de garantie. Dans le cas contraire, il prélèvera sur cette somme le coût des travaux de réparation ou d'entretien que le locataire aurait dû prendre en charge.

Le document de l’état des lieux est établi sur papier libre ou sur un formulaire spécifique, daté et signé en autant d'exemplaires que de personnes intéressées au contrat (locataire, propriétaire, mais aussi caution éventuelle).


Les charges et réparations locatives
Nous vous conseillons de distinguer :
  • Les travaux et réparations locatives qui sont engagées et payées par le locataire. Le locataire doit effectuer un certain nombre de travaux d'entretien et de réparation dans son logement et dans les parties extérieures dont il a éventuellement la jouissance exclusive.
  • Les charges locatives, engagées et payées par le propriétaire, et répercutées ensuite sur le locataire. En même temps que le loyer, le locataire paie une provision pour charges, fixée en fonction des résultats de l'année précédente.
Un décompte des charges lui est ensuite communiqué : selon les cas, le bailleur lui demandera, lors de cette régularisation annuelle, un complément ou remboursera le trop-perçu.


La résiliation par le bailleur
Dans les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut récupérer le logement qu'à des conditions très strictes. Le propriétaire ne peut donner congé qu'à l'expiration du bail et moyennant un préavis de six mois, jour pour jour, avant son terme.
Le congé doit être donné par acte d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception. Si ce préavis n'est pas respecté, le bail est reconduit d'office.


La résiliation par le locataire
Le locataire peut quitter les lieux à tout moment pendant la durée du préavis en ne payant que les loyers de la période d'occupation.
Le congé doit être donné par acte d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception. Il doit être donné par les deux conjoints si le logement est occupé par un couple marié ou par les deux concubins s'ils sont signataires d'un Pacs. Le locataire peut donner congé à tout moment en cours de bail avec un préavis de trois mois, jour pour jour.
En savoir plus sur la résiliation par le locataire

Une fois donné le congé, le locataire ne peut revenir sur sa décision qu'avec l'accord du propriétaire. S'il reste dans les lieux après l'expiration du préavis, il peut faire légalement l'objet d'une expulsion.
Dans certains cas, le préavis est réduit à un mois.

Un état des lieux de sortie doit être réalisé avant la remise des clefs. En principe, le locataire doit avoir effectué toutes les réparations qui lui incombent et rendre les lieux en bon état.
Le locataire doit récupérer le dépôt de garantie dans le délai maximal de deux mois après la remise des clefs. Au-delà de ce délai, les sommes portent intérêt au taux de 2,11% (taux légal en 2006).
Le propriétaire peut prélever sur le dépôt de garantie les frais de remise en état à la charge du locataire et les sommes qu'il n'a pas payées (loyer en retard, etc.).
Les locataires protégés :
Quand le locataire a plus de 70 ans et que ses ressources sont inférieures à une fois et demie le Smic, le propriétaire ne peut signifier le congé qu'en proposant un autre logement.
Ce logement doit correspondre aux besoins et aux possibilités financières du locataire et être situé :

  • dans le même arrondissement ou dans les arrondissements ou communes limitrophes si la commune concernée est divisée en arrondissement,
  • dans le même canton ou dans les cantons ou communes limitrophes si la commune concernée est divisée en cantons,
  • dans la même commune ou dans les communes limitrophes (sans dépasser cinq kilomètres) dans les autres cas.
Cette obligation de relogement ne concerne pas les propriétaires âgés de plus de 60 ans ou ceux dont les ressources ne dépassent pas le même plafond.


La fixation du loyer

Jusqu'en 1997, la fixation du loyer en début de bail faisait l'objet d'une réglementation spécifique. Ce dispositif est aujourd'hui abrogé.
Les loyers des logements vacants peuvent donc être désormais fixés librement. Mais la notion de loyer de référence reste en vigueur pour les propositions d'augmentation du loyer en fin de bail.
En savoir plus sur la fixation du loyer

En principe, le logement doit respecter les normes minimales de confort et d'habitabilité. Mais il peut arriver aussi qu'il soit en mauvais état d'usage (peintures défraîchies, moquette tâchée, etc.). Dans ce cas, rien n'empêche le locataire et le propriétaire de négocier une réduction temporaire du loyer (voire même une absence de loyer pendant quelques mois) lors de l'entrée dans les lieux.

Le bail comporte généralement une clause d'indexation. Dans ce cas, le loyer peut faire l'objet d'une augmentation annuelle, à la date anniversaire du bail ou à la date prévue dans le contrat. Cette augmentation ne peut être supérieure à l’évolution de l’IRL, indice de référence des loyers, régulièrement publié par l’Insee.
En dehors de l'indexation annuelle, le propriétaire ne peut augmenter le loyer qu'au moment du renouvellement du bail.


La location meublée
Un logement est considéré comme loué meublé quand le bailleur met à la disposition du locataire, dès l'entrée dans les lieux, l'ensemble des meubles et objets nécessaires à la vie quotidienne, y compris la vaisselle. Ce type de location est soumise à des dispositions spécifiques, notamment sur le plan fiscal. Et cela, quel que soit le nombre de logements possédés par le propriétaire-bailleur.
En savoir plus sur la location meublée

Les conditions de la location sont librement fixées par les parties (loyer et modalités d'augmentations, durée du bail, répartition des charges, préavis, etc.).
L'insuffisance de mobilier peut parfois amener les tribunaux à requalifier la location meublée d'un logement en location nue et soumettre ainsi le bail à la loi de 1989.


L'assurance de loyer impayé
Les impayés de loyer sont beaucoup moins courants qu'on ne le pense, mais ils font peur aux bailleurs. Une solution efficace existe : l'assurance "loyers impayés".
Cette assurance a bien évidemment pour fonction principale le remboursement des loyers dus en cas de défaillance du locataire. Mais elle couvre également les détériorations immobilières et les frais de contentieux. Pour cela Immo3clic vous conseille d'adopter une Assurance de loyer impayé !
En savoir plus sur l'assurance de loyer impayé

  • Loyers impayés : garantie des assurances loyers impayés
Nous listons les différentes garanties proposées par les assurances garantie loyers impayés. Toutes les assurances ne couvrent pas les mêmes évènement de la même manière et selon les mêmes critères, vous devez vérifier avec attention les conditions particulières de votre assurance.
  • Loyers impayés
Généralement les assurances garantie contre les loyers impayés prennent en charge le versement de la location, après une période de carence (de 0 à 3 ou 6 mois). Vous devez donc vérifier, qu'en cas d'impayés de votre locataire, vos possibilités d'effort d'épargne sont suffisantes pour pouvoir rembourser les mensualités de votre prêt immobilier durant cette période de carence (pour la banque ne va pas attendre).
Passé cette période de carence, l'assurance verse les loyers, pendant une durée fixée à l'avance (généralement 12 ou 24 mois maximum). Votre assureur va bien évidemment faire le nécessaire pour récupérer ses avances de loyers au plus vite, mais c'est son problème... vous payez pour !
  • Déménagement ou décès du locataire
Si votre locataire déménage, sans vous prévenir, ou en cas de décès, les assurances indemnisent le proprétaire assuré jusqu'à la récupération du logement.
  • Explulsion du locataire
En général, les assurance comprennent également une clause d'assistance et/ou de suivi de la procédure judiciaire et d'avocat, ainsi que tous les frais relatifs à l'expulsion.
  • Protection juridique
Si un litige vous oppose à votre locataire, les assurances garantissent une protection juridique pour tout litige relatif à l'exécution du contrat de location. En recours : nous poursuivons votre locataire s'il vous cause un préjudice. En défense : nous assurons votre défense si vous faites l'objet d'une réclamation de sa part.
  • Dégradation de votre bien immobilier
Votre locataire vous laisse un appartement en mauvais état : les assurances garantissent les détériorations immobilières pouvant aller de 2 à 4 mois de loyers et la perte de location pendant le temps nécessaire à l'exécution des travaux pris en charge.
  • Loyers impayés : coût des assurances loyers impayés
Le coût de ce type d'assurance est généralement de moins de 2 % environ du montant annuel du loyer et des charges.
  • Loyers impayés : prime d'assurance, déduction des revenus
Le projet de loi de finances pour 2006 (revenus 2006, déclaration en 2007), qui modifie le calcul du revenu foncier imposable en supprimant notamment la déduction forfaitaire de 14 %, prévoit de retenir les primes d'assurance au titre des frais réels déductibles. Si le projet est adopté en l'état, la prime versée pour l'assurance de loyers impayés devrait donc pouvoir être déduite en totalité.




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